Paragraaf Grondbeleid

Inleiding   

Grondbeleid bevindt zich op het snijvlak tussen omgevingsbeleid en financiën. Grondbeleid is geen doel op zich, maar een essentieel middel om mede uitvoering te geven aan gemeentelijke beleidsdoeleinden op het gebied van wonen, werken, duurzaamheid, energietransitie, klimaatadaptatie, welzijn, infrastructuur, recreatie, cultuur, milieu en natuur/landschapsontwikkeling. Het beleid moet passen binnen de financiële mogelijkheden en doelstellingen van de gemeente. Met grondbeleid wordt bepaald of en hoe instrumenten, zoals bijvoorbeeld kostenverhaal, worden ingezet om de gestelde doelen te realiseren.

Naast de ontwikkelingen en de visie op grondbeleid zoomt deze paragraaf in op de uitgangspunten en kaders waarbinnen het grondbeleid wordt uitgevoerd. Het uitgangspunt van de gemeente Lisse is geen zuiver actief grondbeleid uit te oefenen. Echter, ook niet per definitie een passief grondbeleid. Er is gekozen voor situationeel grondbeleid ofwel: flexibel grondbeleid. Dat houdt in dat het college per opgave of locatie kan afwegen welke vorm van grondbeleid (meer of minder actief) nodig is om het maatschappelijk doel te bereiken.

Ontwikkelingen
De gemeente heeft een groot aantal ambities vervat in de Omgevingsvisie Lisse 2040. Deze  ambities geven richting aan het omgevingsbeleid van de komende jaren en zijn verder uitgewerkt in diverse uitvoeringsprogramma's. In de nabije toekomst zijn er in Lisse (en de regio) majeure opgaven op het gebied van woningbouw, energietransitie, klimaatadaptatie, economie en mobiliteit. Grondbeleid is in financieel-economische zin dienstbaar aan het realiseren van doelstellingen op deze terreinen. De uitvoering van het grondbeleid – via de inzet van instrumenten van grondbeleid – wordt daardoor mede bepaald.

Visie op grondbeleid
In Lisse is de beleidslijn dat een situationeel grondbeleid wordt gevoerd. De ruimtelijke opgaven vragen om een grondbeleid met mogelijkheden om sturing te geven en de regie te nemen door bijvoorbeeld zelf actief gronden te verwerven. Bij de te volgen strategie staan per project de maatschappelijke doelen en ruimtelijke ambities centraal. Dat betekent dat de keuze voor een meer actieve rol dan wel een facilitaire benadering per project of locatie is af te wegen. Als de markt de door de gemeente gewenste ontwikkelingen niet oppakt, dan ligt een actievere overheidsopstelling meer voor de hand en komt de regie bij de gemeente te liggen. In een dergelijk geval wordt een grondexploitatie gevoerd.

Uitgangspunten en kaders

De belangrijkste uitgangspunten en kaders zijn vastgelegd in:

• Besluit Begroting Verantwoording (BBV)/Renteomslag
• Vennootschapsbelasting
• Notitie ‘Grondbeleid’ (commissie BBV)
• Nota ‘Grondbeleid’
• Financiële positie in relatie tot reserves en voorzieningen
• Grondbeleid en risico’s

BBV/Renteomslag  
Om de transparantie en de vergelijkbaarheid te verbeteren en de administratieve lasten terug te dringen, is in het BBV met ingang van het begrotingsjaar 2017 een aantal wijzigingen doorgevoerd. Wijzigingen die effect hebben op de voorraad gronden zijn:

• De rentetoerekening wordt gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen.
• De richttermijn voor een grondexploitatie wordt tien jaar. Voor eventueel langer durende grondexploitaties moeten aanvullende beheersmaatregelen getroffen worden.
• De categorie ‘Niet in exploitatie genomen gronden’ wordt afgeschaft. De gronden vallen voortaan onder de materiële vaste activa.

Vennootschapsbelasting (VPB)
Sinds 1 januari 2016 geldt de VPB-plicht ook voor gemeenten als handelingen beschouwd worden als ondernemersactiviteit. De winst die wordt gemaakt met het uitvoeren van (actief) grondbeleid (bouwgrond in exploitatie), is in beginsel belastbaar voor de VPB. Op basis van de aangifte 2016 heeft de Belastingdienst het standpunt ingenomen dat er in Lisse geen actief grondbeleid wordt gevoerd en dat er geen sprake is van VPB-plicht. Tot op heden hanteren we dit standpunt bij de jaarlijkse aangifte VPB. Het enige resterende risico is dat de Belastingdienst bij latere aangiftes een ander oordeel kan vellen op basis van verandering van gewijzigde feitelijke omstandigheden.

Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (commissie BBV)
Sinds de wijziging van het BBV in 2016 heeft de commissie BBV diverse stellige uitspraken en aanbevelingen gedaan en een veelheid aan vragen beantwoord over grondexploitatie en grondbeleid en de daarmee samenhangende problematiek. Om dit complexe vraagstuk voor de raadsleden en andere geïnteresseerden overzichtelijk te houden, is besloten de verschillende uitingen samen te voegen in één document. Deze nieuwe notitie geeft daaraan invulling. Daarbij zijn niet alleen de bestaande notities over grondexploitatie en faciliterend grondbeleid aangevuld en geactualiseerd, maar zijn ook hoofdstukken toegevoegd over het belang van het grondbeleid voor raadsleden en over de paragaaf grondbeleid en de overige paragrafen. Zo wordt specifiek ingegaan op de informatiebehoefte voor de raad.

Financiële uitgangspunten  
In het geval van een particuliere (facilitaire) ontwikkeling waaraan de gemeente medewerking verleent, worden de te verhalen kosten in beeld gebracht. Het betreft de kosten van interne uren van het ambtelijk apparaat en de inhuur. De kosten zijn gebaseerd op de zogenoemde plankostenscan en worden op de ontwikkelaar verhaald met een anterieure overeenkomst.

Nota ‘Grondbeleid’
In 2022 heeft de gemeenteraad de nota ‘Grondbeleid’ vastgesteld. Hierin staat dat de gemeente kiest voor gereserveerd grondbeleid. Deze beleidskeuze komt voor een groot deel voort uit financiële overwegingen. De gemeente wil zich richten op haar kerntaken en (financiële) risico’s zoveel mogelijk uit de weg gaan. Om dat mogelijk te maken, richt de gemeente zich actief op risicomanagement en projectmatig werken. De wijze waarop dat gebeurt, is vastgelegd in de nota ‘Risicomanagement’ en het handboek ‘Projectmatig Werken’. De projectmatige werkwijze is nog gedetailleerder uitgewerkt in het plan- en besluitvormingsinstrument.

Grondbeleid en risico’s   

Ruimtelijke projecten zijn altijd omgeven met risico’s: risico’s van operationele aard, strategische risico’s maar zeker ook systeemrisico’s, zoals economische ontwikkelingen, die door de gemeente niet of nauwelijks te beïnvloeden zijn. Risico’s die daadwerkelijk optreden, kunnen het financiële beeld van de gemeente beïnvloeden. Daarom worden regelmatig risicoanalyses uitgevoerd om risico's te identificeren, te beoordelen en waar nodig beheersmaatregelen te treffen.

Categorieën projecten grondbeleid  

Het BBV maakt onderscheid tussen verschillende soorten gronden: gronden die in bezit zijn van de gemeente en gronden die in bezit zijn van derden. Ook is van belang of de gronden een vaste of te veranderen bestemming hebben en met welk doel deze gronden zijn verworven. In lijn met het BBV wordt in Lisse onderscheid gemaakt in de volgende soorten gronden en projecten:

• Bouwgrond in exploitatie (BIE) (niet van toepassing in Lisse)
• Faciliterende projecten
• Warme gronden
• Materiële vaste activa (MVA)

Hieronder lichten we alle categorieën toe.

Bouwgrond in exploitatie (BIE)
Definitie: gronden die in eigendom van de gemeente zijn en waarvoor de gemeenteraad een grondexploitatiecomplex met een grondexploitatiebegroting heeft vastgesteld.

Het startpunt van bouwgrond in exploitatie (BIE) is het raadsbesluit met de vaststelling van het grondexploitatiecomplex inclusief grondexploitatiebegroting. Vanaf dat moment wordt de BIE geopend en kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal tien jaar bedraagt.

De gemeente Lisse heeft geen eigen grondexploitaties.

Faciliterend grondbeleid         
Definitie: bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente zelf geen grond in haar bezit. Zij voert ook niet zelf de grondexploitatie, maar dit gebeurt door een private ontwikkelaar. De kosten die de gemeente maakt, worden in dat geval verhaald op de private partijen. Er is dus geen sprake van een bouwgrond in exploitatie of een voorraad grond in bezit van de gemeente, maar van een vordering op een derde partij. Feitelijk schiet de gemeente kosten voor die op basis van een overeenkomst worden teruggevorderd bij een derde partij, dan wel op basis van het exploitatieplan mogelijk in de toekomst kunnen worden teruggevorderd van een derde partij.

Relevante onderwerpen
Hoewel de gemeente bij de projecten niet risicodragend betrokken is, kan er toch sprake zijn van risico’s en verliezen zoals:

1. Op basis van de wetgeving zijn niet alle te maken kosten via de plankostenscan verhaalbaar.
2. Er worden kosten gemaakt die bij het opstellen van de plankostenscan niet voorzien waren.
3. Uiteindelijk wordt er geen overeenkomst gesloten en/of gaat het project niet door.
4. Door de verkoop van gemeentelijke grond kan er winst gemaakt worden op het faciliterende project. Dit is naar de letter van de wet niet toegestaan.
5. Op de verkoop van gemeentelijke grond kan het VPB-regime van toepassing zijn.

Naast de facilitaire projecten, waarbij gewerkt wordt aan het opstellen en uiteindelijk ondertekenen van een overeenkomst, kan er sprake zijn van faciliterende projecten in de initiatief- of onderzoeksfase. Hierbij worden verkennende gesprekken gevoerd en mogelijkheden onderzocht.

Voor activiteiten die uiteindelijk leiden tot de totstandkoming van een te ondertekenen overeenkomst, wordt geen budget meer bij de gemeenteraad aangevraagd. Het verhalen van deze door de gemeente gemaakte en voorgeschoten kosten is verzekerd en afdwingbaar door het kostenverhaal. Of door een anterieure overeenkomst of door een posterieure overeenkomst.

Facilitaire projecten; grote gebiedsontwikkelingsprojecten

Sportlaan             

De gemeenteraad van Lisse heeft met het raadsbesluit op 31 januari 2013 de grondexploitatie Sportlaan vastgesteld. Op 3 juli 2012 is de gebiedsontwikkelingsovereenkomst ‘Herontwikkeling Sportlaan-Van Speykstraat’ gesloten tussen de gemeente, woningcorporatie Stek en ontwikkelaar VOF De Waterkanten (ABC Vastgoed en Vorm Bouw). Daarna zijn diverse andere overeenkomsten en allonges tussen partijen gesloten.

In 2017 is de status van een aantal projecten gewijzigd als gevolg van wijzigingen van het BBV en de invoering van de VPB. Sindsdien geldt de Sportlaan als een faciliterend project. Hoewel qua werkwijze de systematiek van een grondexploitatie wordt gevolgd, is dit project daarmee formeel gezien geen grondexploitatie meer. De uitkomst van de berekening betreft het verwachte verkoopresultaat van de grondpositie van de gemeente.

Op basis van de herziening 1 januari 2022 bedraagt de boekwaarde per 1 januari 2023 € 1.178.258 voordelig (meer opbrengsten dan kosten gerealiseerd). Het resultaat op einddatum 31 december 2024 bedraagt € 896.472 voordelig. Opgeteld bij de tussentijdse winstnemingen van € 725.000 (jaarrekening 2018), € 1.002.000 (jaarrekening 2019), € 761.000 (jaarrekening 2020) en winstneming van € 165.000 (jaarrekening 2021) komt het totale verwachte verkoopresultaat daarmee uit op € 3.549.472. Ook per 1 januari 2022 lag deze prognose op € 3.549.000.

Vanaf 2023 is alleen nog sprake van plankosten. Stek neemt naar verwachting in 2022 veld 4 over voor de realisatie van sociale huurwoningen. Nadat zowel de ontwikkelaart als Stek de woningen in deze laatste fase hebben gerealiseerd, wordt het project naar verwachting in 2024 afgerond.

Een mogelijk risico is dat een deel van de door de provincie uitbetaalde HOV-nadeelcompensatie nog niet helemaal zeker is. In de Allonge III van november 2019 op de gebiedsontwikkelingsovereenkomst hebben gemeente, Stek en de ontwikkelaar afgesproken dat het risico op het terugbetalen van dit deel à € 1.372.500 een gezamenlijk risico is en iedere partij daarvan een derde voor zijn rekening neemt. Het risico voor de gemeente in de HOV-nadeelcompensatie betreft daarmee een bedrag van € 457.500. De eindwaarde van € 896.472 biedt voldoende ruimte om dit mogelijke risico te kunnen opvangen.

Voorziening

Definitie: er is een bedrag apart gezet voor toekomstige uitgaven die onvermijdelijk zijn, maar waarvan tijdstip en omvang niet exact bekend is.

In het BBV staat dat verwachte positieve en negatieve resultaten niet mogen worden gesaldeerd en dat er voor verwachte tekorten direct een voorziening moet worden getroffen. De voorzieningen Elka en Ruigrok zijn in 2022 bij het afsluiten van de plannen verrekend.

Facilitaire projecten; kleine gebiedsontwikkelingsprojecten in uitvoering (samengevat)

Gespecificeerd

Josephschool Lindenlaan/Villa’s Achterweg         
Via een aanbesteding is Van Breda geselecteerd als ontwikkelaar en koper van de grond. Met de ontwikkelaar is een koopovereenkomst en een anterieure overeenkomst afgesloten. Op de locatie van de oude Josephschool komen zes vrijstaande, duurzame woningen. De raad heeft het  bestemmingsplan, gecoördineerd met de omgevingsvergunning, op 27 januari 2022 vastgesteld. Het plan lag tot en met 22 maart ter inzage voor beroep. Het bestemmingsplan is nu onherroepelijk. Op 3 mei 2022 hebben wij de nota van afrekening en de akte van levering ontvangen. De bouw is gestart.

Hoek Oranjelaan/Heereweg 33                  
In 2019 heeft het college positief besloten op het principeverzoek voor de realisatie van zes vrijstaande woningen en de wijziging van het bestemmingsplan van bedrijven naar wonen. Het bestemmingsplan Heereweg 31a-33a voorziet in een woonbestemming voor zes vrijstaande woningen. De nieuwe kopers kunnen zelf een aanvraag om een omgevingsvergunning indienen voor de bouw van hun woning. Met de initiatiefnemer is een anterieure overeenkomst afgesloten. Ondertekening heeft in 2021 plaatsgevonden. Het bestemmingsplan is 23 december 2021 vastgesteld door de raad en inmiddels onherroepelijk. Er is een start gemaakt met de sloop. De kavels zijn verkocht. Omgevingsvergunningen worden/zijn aangevraagd.

ITS-gebouw, hoek Heereweg 177-179, Kanaalstraat 1–7   
De gemeente en de ontwikkelaar hebben een anterieure overeenkomst gesloten. De sloop van het pand is gestart in het derde kwartaal van 2021. De nieuwbouw is gestart in het tweede kwartaal van 2022. Na de bouwvakvakantie 2022 is gestart met de fundering en de verdere bouw.

Heereweg 331            
In april 2021 heeft de gemeente een principeverzoek ontvangen om de kantoren die bij het voormalig bedrijf horen te bestemmen als zelfstandige kantoren en de achterliggende bedrijfsruimte te slopen en te ontwikkelen naar woningen. De benodigde parkeervoorzieningen worden gerealiseerd op eigen terrein. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, hebben de gemeente en de initiatiefnemer in mei 2021 een intentieovereenkomst gesloten. De voormalige bedrijfsgebouwen met de bestemming bedrijventerrein krijgen de bestemming wonen. In de plint van het pand komt een huisartsenpraktijk. In 2022 is het ontwerpbestemmingsplan opgesteld. Daarin is de realisatie opgenomen van 7 sociale huurappartementen en 21 huurappartementen in het middensegment. Voorafgaand aan de terinzagelegging voor zienswijzen is de anterieure overeenkomst ondertekend.

Kanaalstraat 33            
In 2015 is voor de realisatie van acht woningen en een commerciële ruimte een bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is in beroep vernietigd. In 2021 is een aanvraag omgevingsvergunning binnengekomen voor het realiseren van elf appartementen en een winkelruimte. Ten opzichte van het vorige bouwplan is de commerciële ruimte met 150 m2 afgenomen. In 2022 hebben de gemeente en de initiatiefnemer de anterieure overeenkomst  ondertekend. Aan de Kanaalstraat wordt op de begane grond een commerciële ruimte van 50 m2 gerealiseerd. Aan de Van der Veldstraat komen twee sociale woningen. Op de eerste en tweede verdieping komen twee appartementen. Het voormalig pakhuis en de woning aan de Van der Veldstraat 2A worden gesloopt. Hier komen appartementen.

Grachtweg 69-71                     
Hier gaat het om de herontwikkeling van een kantoorpand naar een appartementencomplex met twintig appartementen. In het complex worden zes sociale koopwoningen gerealiseerd. Op de begane grond is ruimte vrijgemaakt voor een parkeergarage met zestien parkeerplaatsen. In 2021 is de anterieure overeenkomst gesloten en is de omgevingsvergunning voor de bouw van het appartementencomplex verleend. De ontwikkelaar is in 2022 gestart met het slopen en starten van de bouw.

3e Poellaan 89                              
In 2019 is besloten om vier vrijstaande woningen en de bestaande bedrijfswoning als reguliere woning in gebruik te nemen. Het plangebied is gelegen binnen de 20 Ke-contour van Schiphol. De provincie en de GOM waren bereid tot medewerking voor het amoveren van de huidige bebouwing en de realisatie van maximaal vier ‘Greenport Woningen’. Tegelijk is het realiseren van kassen/bedrijfsgebouwen wegbestemd. Als de bedrijfsgebouwen eenmaal zijn gesloopt, dan kunnen deze niet meer terugkomen. Gemeente en initiatiefnemers hebben een anterieure overeenkomst ondertekend.

Het college heeft in 2020 ingestemd met het voorontwerpbestemmingsplan en in 2021 heeft het college het ontwerpbestemmingsplan vrijgegeven voor het inbrengen van zienswijzen. De raad heeft het bestemmingsplan in 2021 vastgesteld. Er is geen beroep ingediend, zodat het bestemmingsplan nu onherroepelijk is. De sloop van de bedrijfsgebouwen startte in oktober 2021. De eerste aanvraag voor een woning op een van de kavels is in het tweede kwartaal van 2022 ontvangen.

Heereweg 347b (Van Erk)                  
In maart 2020 heeft de eigenaar van het pand een verzoek ingediend tot het wijzigen van de bestemming bedrijven naar wonen. Het doel was het realiseren van woningen met een oppervlakte van 40 m2 tot 125 m2. Er werd gedacht circa 350 eenheden. Het woningbouwprogramma moet het woonbeleid van Lisse volgen. Om een gemengd woonmilieu te realiseren, moeten ook arbeidsmigranten zich hier kunnen vestigen. Knelpunten zijn de milieueisen ten aanzien van het achtergelegen bedrijventerrein, de erfgoedbiotoop Huys Dever en de provinciale eis tot compensatie van het bedrijventerrein. Het college heeft de regie genomen door stedenbouwkundige randvoorwaarden op te stellen. In 2022 hebben de provincie Zuid-Holland en de gemeente overlegd over de herontwikkeling van het bedrijventerrein naar wonen/werken. De locatie is voor de ‘verkleuring’ opgenomen in de omgevingsvisie van Lisse. De provincie heeft  aangegeven dat de gemeente een regionale bedrijventerreinvisie moet opstellen waarin vraag en aanbod van bedrijventerreinen zijn vastgelegd. Deze visie wordt momenteel opgesteld.

Kanaalstraat 11                        
In een deel van het pand worden vier appartementen gerealiseerd, waarbij in het achterste gedeelte commerciële ruimte is onttrokken. Het winkelgedeelte blijft aan de Kanaalstraat. In 2021 is de anterieure overeenkomst ondertekend en is de omgevingsvergunning verleend. Met de bouw van de woningen is inmiddels gestart.

Heereweg 26                              
De initiatiefnemer wil 60 woningen realiseren: 18 in de sociale huur, 18 in de betaalbare koop en 24 in de vrije sector. Enkele onderzoeken en het stedenbouwkundig plan moeten nog nader worden onderbouwd. De anterieure overeenkomst is nog niet ondertekend. De ontwikkelaar heeft nog geen voorontwerpbestemmingsplan ingediend, dit als gevolg van onder meer stedenbouwkundige aanpassingen en gestegen bouwprijzen.  

Broekweg 112                                 
De voormalige Cardeaschool is in 2019 verkocht. De akte van levering wordt binnen twee weken na datum wijziging passende woonbestemming gepasseerd of zoveel eerder of later als partijen tezamen overeenkomen. De reguliere omgevingsvergunning (met passende woonbestemming) is in 2021 verleend. Er worden 11 appartementen gerealiseerd waarvan 6 voor senioren met een zorgvraag. Voor het project is in 2021 ook een anterieure overeenkomst afgesloten. De leveringsakte is gepasseerd. De bouw vordert. Oplevering is naar verwachting eind 2022 of begin 2023.

Vivaldistraat 2                                 Na het positieve besluit op het principeverzoek in 2019 is er in 2020 een uitgebreide omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisering van 6 huurappartementen. Hiervoor is een anterieure overeenkomst afgesloten. De omgevingsvergunning is verleend en onherroepelijk. Bouw is gestart. Oplevering in 2023.

Heereweg 423                           
Het voorontwerp bestemmingsplan heeft in 2021 ter inzage gelegen. Er zijn geen inspraakreacties geweest. In oktober 2021 is de anterieure overeenkomst ondertekend. Het ontwerpbestemmingsplan is opgesteld en heeft zes weken ter inzage gelegen. Tegelijkertijd heeft het hogere waarde besluit ter inzage gelegen. Tegen beide zijn geen zienswijzen ontvangen.  

Haven 1 (voormalig kantoor Flynth)               
In 2018 is een omgevingsvergunning verleend voor het afwijken van het bestemmingsplan ‘Centrum Lisse 2011’. Het ging toen om het wijzigen van een kantoorfunctie naar een woonfunctie. Het tegen dit besluit ingediende beroep heeft de rechtbank in oktober 2020 ongegrond verklaard. Bezwaarmaker heeft geen hoger beroep ingediend, zodat het mogelijk werd om 9 appartementen in het complex te realiseren.

De locatie Haven 1-3 heeft een grondoppervlak van circa 3.153 m2. De nieuwe eigenaar heeft eind 2020 aangegeven te willen onderzoeken of het mogelijk is om binnen de bestaande stedenbouwkundige massa een plan te maken voor het realiseren van 45 tot 50 startersappartementen. In overleg met de gemeente is een verzoek ingediend tot het realiseren van 52 huurappartementen: 28 appartementen in het sociale segment, 18 appartementen in het middeldure segment en 6 appartementen in het dure segment. Het parkeren vindt plaats op eigen terrein. Een anterieure overeenkomst waarin de planschade is geregeld, maakt onderdeel uit van een eventuele planologische procedure en wordt naar verwachting eind 2022 ondertekend. Na ondertekening kan de aangevraagde omgevingsvergunning voor de uitgebreide procedure worden verleend.

Trompenburg fase II                  
In 2016 hebben de gemeente Lisse en woningstichting Eigen Haard een intentieovereenkomst getekend voor het woningbouwproject Trompenburg Lisse. Dit project maakte deel uit van een exploitatieovereenkomst die in 2011 is gesloten en waarvan ook het vernieuwde en inmiddels gerealiseerde woonzorgcomplex Rustoord onderdeel was. In de intentieovereenkomst is overeengekomen dat Eigen Haard de woningbouwlocatie mag overdragen aan een projectontwikkelaar ten behoeve van de realisatie van woningbouw. Wilma Wonen heeft de woningbouwlocatie aangekocht en is van plan om maximaal 65 woningen te ontwikkelen op het braakliggende terrein Trompenburg. De ontwikkeling is een divers woningbouwprogramma dat bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen, appartementen en rijwoningen. In 2021 heeft het voorontwerp bestemmingsplan ‘Nieuw Trompenburg’ ter inzage gelegen. Er zijn meerdere inspraakreacties ingediend. Daarop is een verkeersonderzoek uitgevoerd, ook in relatie tot de aankomende ontwikkeling Vuursteeglaan-Zuid. In juli 2021 is de anterieure exploitatieovereenkomst ondertekend. Het ontwerpbestemmingsplan lag in het eerste kwartaal van 2022 ter inzage. De raad heeft het bestemmingsplan in juni vastgesteld.

Voormalige Rembrandtschool         
Frans Halsstraat 6, een voormalige schoollocatie, is in eigendom van de gemeente Lisse. Woonstichting Stek en de gemeente Lisse hebben in prestatieafspraken vastgelegd dat partijen de gezamenlijke ambitie hebben om te onderzoeken of er op deze locatie sociale huurwoningen kunnen worden gerealiseerd. In 2020 hebben Stek en de gemeente Lisse een intentieovereenkomst gesloten. Daarna hebben partijen gezamenlijk het ontwikkelingstraject opgepakt. Voor het plangebied zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden opgesteld en Groosman Architecten heeft in opdracht van Stek een voorlopig stedenbouwkundig ontwerp opgesteld. Beide vormen de basis voor het bestemmingsplan, zodat woningbouw op deze locatie mogelijk wordt gemaakt.

Het bestemmingsplan maakt gestapelde woningbouw mogelijk in de vorm van een appartementencomplex (50 sociale huurwoningen). In 2021 en 2022 hebben er bewonersbijeenkomsten plaatsgevonden. Vanaf oktober 2021 heeft het voorontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Binnen een termijn van zes weken kon iedereen een inspraakreactie indienen en konden de wettelijke overlegpartners een overlegreactie indienen op het voorontwerpbestemmingsplan. Er zijn in totaal zestien reacties binnengekomen van de overlegpartners en omwonenden.

Woonstichting Stek en de gemeente Lisse hebben eind 2021 een samenwerkingsovereenkomst gesloten, waarin de uitgangspunten voor de samenwerking zijn vastgelegd maar ook de activiteiten door en de verplichtingen van partijen, de planning enzovoort. De provincie Zuid-Holland heeft in het kader van de regeling ‘Knelpuntenpot sociale huur en middenhuur Zuid-Holland’ een subsidie van € 0,2 miljoen toegekend.

Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is een koop- en realisatieovereenkomst (KRO) afgesloten. Een KRO met een anterieure overeenkomst is nodig om de afspraken vooraf juridisch goed vast te leggen. Dit om te komen tot verkoop van de voormalige schoollocatie en voor de ontwikkeling en realisatie van het plan. In juni 2022 hebben partijen de KRO ondertekend. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Frans Halsstraat 6’ lag vanaf juni 2022 zes weken ter inzage.

Middenweg 21               
De bedrijfsvoering is beëindigd. Met de GOM is overleg geweest om te kijken of er een GOM-woning kan worden gerealiseerd. In mei 2012 vonden de eerste gesprekken plaats. De eigenaar wilde stoppen met de bedrijfsvoering, de bebouwing opruimen en een reguliere woonbestemming realiseren. Er zijn toen geen herstructureringsafspraken gemaakt. Dit gedeelte van de Rooversbroekpolder kende een glastuinbouwreservering (uitbreiding). Opruimen van opstallen en bouwvlakken ten gunste van landschap was niet aan de orde. Deze planologische reservering is er niet meer. Mede daarom heeft de eigenaar de GOM in 2017 opnieuw benaderd. In 2019 heeft het college besloten in principe medewerking te verlenen. Het voorontwerpbestemmingsplan en het ontwerpbestemmingsplan hebben ter inzage gelegen. In juni 2022 heeft de raad het bestemmingsplan vastgesteld. Het bestemmingsplan is nu onherroepelijk. Voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan is een anterieure overeenkomst getekend.

Heereweg 455               
In november 2019 heeft de gemeente het principeverzoek ontvangen voor de transformatie van het voormalig waterreservoir naar vijf woningen. Eén woning is voor eigen bewoning; de andere vier woningen worden gebouwd in het middendure koopsegment. De benodigde parkeervoorzieningen worden op eigen terrein gerealiseerd. Om af te wijken van het bestemmingsplan, is in 2021 een omgevingsvergunning verleend. De voormalige waterberging is geschikt te maken voor bewoning: deze ligt binnenstedelijk maar ook grenzend aan het landelijk gebied. Het plangebied c.q. de toegangsweg ligt gedeeltelijk in het landelijke gebied. Toepassing van een reguliere procedure kan daardoor niet worden toegestaan. Voor de realisatie van de woningen is een verklaring van geen bedenkingen van de raad nodig. De behandeling hiervan heeft in de raad van september 2022 plaatsgevonden.

Facilitaire projecten; initiatief- of onderzoeksfase

Bij deze projecten wordt toegewerkt naar een anterieure overeenkomst. De projectleiding heeft aangegeven de kosten in dit stadium al inzichtelijk te willen maken. Wanneer het tot een overeenkomst komt, worden deze kosten verrekend met de ontwikkelaar. Niet verrekenbare kosten worden afgeboekt ten laste van het rekeningresultaat. Het totaal tot en met 2022 uitgegeven bedrag is ruim € 39.000 en wordt vooralsnog aangemerkt als risico.

Warme gronden

Definitie: de door de gemeente verworven gronden met het oog op gebiedsontwikkeling, maar waarvoor de raad nog geen operationele grondexploitatie heeft vastgesteld.

Op basis van de wijziging van het BBV in 2016 worden deze warme gronden verantwoord onder materiële vaste activa en wel tegen de verwervingskosten. Het toerekenen (activeren) van andere kosten is niet toegestaan. Ingeval van duurzame waardevermindering vindt afwaardering plaats naar de waarde volgens de geldende bestemming. Voor gronden die zijn verworven en waarvoor nog geen bestemmingswijziging is doorgevoerd, kan dit betekenen dat er (tijdelijk) een forse afwaardering moet plaatsvinden. Deze kan grotendeels worden teruggedraaid zodra tot de bestemming van bouwgrond wordt besloten. Dit leidt met name bij de gebiedsontwikkeling tot ongewenste effecten, zoals grote fluctuaties in de waardering van deze gronden – en als gevolg daarvan het resultaat en de financiële positie van de gemeente.

Naar de letter van de notitie ‘Grondbeleid’ uit juli 2019 heeft de gemeente Lisse geen warme gronden.

Materiële Vaste Activa (MVA) – inclusief overlopende passiva
Definitie: over grond als materiële vaste activa wordt gesteld dat deze grond een vaste bestemming heeft en geen deel is van een transformatieproces. Dit geldt ook voor gronden die anticiperend en strategisch zijn aangekocht, maar waarbij geen sprake is van gebiedsontwikkeling. Bij grond als materiële vaste activa gaat het veelal om ondergrond van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land- of bosbouwgronden.

In relatie tot het grondbeleid is deze categorie niet relevant. In deze paragraaf gaan we dus niet in op grond als materiële vaste activa.

Dever-Zuid en Geestwater     

In het kader van de ontwikkeling van Geestwater is in september 2022 een anterieure overeenkomst gesloten tussen de gemeente Lisse, woonstichting Stek en Amvest. In deze anterieure overeenkomst is vastgelegd dat Amvest aan de gemeente Lisse een exploitatiebijdrage betaalt als vergoeding voor de gemeentelijke plankosten. Tot het moment van ondertekening van de overeenkomst worden deze gerealiseerde plankosten, in totaal € 839.810 (€ 689.810 + € 150.000), verantwoord onder het MVA-project. Na ondertekening van de anterieure overeenkomst worden deze gerealiseerde plankosten overgeboekt naar de categorie ‘Facilitaire projecten; grote gebiedsontwikkelingsprojecten’. Daarbij zullen niet alle tot dat moment gemaakte plankosten verhaalbaar zijn. Het niet-verhaalbare deel van de plankosten wordt ten laste gebracht van het rekeningresultaat.

De gemeentelijke grondpositie wordt naar verwachting in 2023 (bij onherroepelijk bestemmingsplan) verkocht aan Amvest. De opbrengst van deze grondverkoop wordt op dat moment verrekend met de boekwaarde van de gronden, zijnde € 476.432. Op deze verkoop behaalt de gemeente een behoorlijke boekwinst. Deze boekwinst komt ten gunste van het rekeningresultaat.

Op het moment van het samenstellen van de begroting 2023 zijn de definitieve uitkomsten nog onvoldoende hard. In de jaarrekening 2022 is een en ander uitgewerkt volgens de definitieve uitkomsten. We vermelden hier wel bij dat de gemeente in het verleden fors heeft afgeboekt op de toenmalige aankoop van de gronden.

Heemskerkplein (voorheen De Factorij)   

De resterende boekwaarde per 31 december 2022 heeft betrekking op de kavels aan de Schoolstraat. Naar verwachting wordt deze boekwaarde ruimschoots gecompenseerd door de verkoop van deze kavels. Jaarlijks worden de voorbereidingskosten afgeboekt ten laste van het rekeningresultaat.

Reserves en voorzieningen   
Definitie reserves: deze worden aangehouden als buffer voor risico’s, om lasten te egaliseren en om te sparen voor toekomstige uitgaven.
Definitie voorziening: er is een bedrag apart gezet voor toekomstige uitgaven die onvermijdelijk zijn, maar waarvan tijdstip en omvang niet exact bekend is.

Het essentiële verschil tussen een reserve en een voorziening is dat de raad de bestemming van een reserve kan wijzigen. Er is sprake van vrije besteedbaarheid. Bij een voorziening kan dat niet: dan is er sprake van verplichte bestedingsrichting.         

Reserve grondexploitatie
Voor de risico’s die de gemeente loopt met betrekking tot het grondbeleid, wordt geen aparte reserve grondexploitatie gevormd. In lijn met het beleid (nota ‘Reserve Weerstandsvermogen’) nemen we de risicoreservering mee bij de bepaling van de hoogte van het algemene weerstandsvermogen.

Voorziening stadsvernieuwing
Zoals in het BBV is bepaald, mogen verwachte positieve en negatieve resultaten niet worden gesaldeerd en moeten we voor verwachte tekorten direct een voorziening treffen. Ultimo 2023 zijn er voor projecten geen voorzieningen getroffen.

Weerstandsvermogen
Naast alle andere gemeentelijke risico’s worden alle in de paragraaf ‘Grondbeleid’ benoemde risico’s integraal verwerkt in de paragraaf ‘Weerstandsvermogen’. Deze laatste paragraaf geeft inzicht in de actuele risico’s en het vermogen van de gemeente om deze risico’s te kunnen opvangen.